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Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen (sogenannte „kleine Vermietung“)

Juli 2010

Sofern bei der Vermietung einer Eigentumswohnung Verluste erzielt werden, können diese grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften (z.B. aus Angestelltentätigkeit, selbständiger oder gewerblicher Tätigkeit) im Jahr der Entstehung ausgeglichen werden. Wird jedoch über einen Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss erzielt, nimmt die Finanz „Liebhaberei“ an.

Steuerliche Liebhaberei bedeutet, dass weder positive noch negative Ergebnisse aus der betroffenen Tätigkeit steuerliche Auswirkungen haben, da aus Sicht der Finanz keine Einkunftsquelle vorliegt. Der vorgenommene Verlustausgleich sowie die beim Kauf angefallenen Vorsteuern werden rückwirkend nicht anerkannt, sodass es zu Steuernachzahlungen kommen kann. Für die Bauzeit verlängert sich der oben genannte Beobachtungszeitraum um bis zu drei Jahre.

Ein Gesamtüberschuss aus der Vermietung von Eigentumswohnungen muss der Finanz mittels Prognoserechnung glaubhaft gemacht werden. Hierbei ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen. Sonderabschreibungen (10 oder 15 Jahre) dürfen auf eine Normalabschreibung (67 Jahre) umgerechnet werden. In einem jüngst ergangenen Urteil hat der UFS (19.2.2010, RV/0342-F/08) nochmals dargelegt, dass Veräußerungsüberschüsse aus der Veräußerung der Eigentumswohnung nicht in die Gesamtüberschussbetrachtung mit einzubeziehen sind. Dies ergibt sich daraus, dass die Einkünfte aus der Veräußerung (hier § 30 EStG Spekulationseinkünfte) nicht aus derselben Einkunftsart bewirkt wurden wie die Vermietung der Eigentumswohnung (§ 28 EStG Vermietung und Verpachtung).

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